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今年5月中旬以来，中央鼓励各地政府组织地方国企，以合理价格收购部分已建未售的商品房，用作保障性住房。6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售和租赁。6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房视频会议，推动各城市和县城有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
这项政策如何落地见效？收购定价如何确定？以需定购难题如何破解？
对此，多位专家在接受澎湃新闻采访时认为，商品房“收储”转化为保障性住房有利于加快满足工薪群体刚性住房需求，所以在坚持自主决策、各方自愿参与的原则上，摸清保障对象的需求是做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的前提。
针对收购如何定价的问题，专家认为，各地定价要按照划拨土地成本和建安成本、加上不超过5%的利润进行测算，做到公开透明，不能简单地以其和商品房之间的比价来确定。
32个市县已发布项目收购细则
收购已建成存量商品房用作保障性住房，即地方政府组织当地国企从开发商手里买房。这项政策被业内称之为商品房“收储”。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，这一政策对加快满足工薪群体刚性住房需求有重要意义。因为新建保障性住房项目从选址、设计、施工到交付，正常周期需要三到四年，推动符合条件的商品房直接转换，可以加快满足工薪收入群体居住需求。
其次，这一政策也可以很好地发挥防范和化解房地产风险的作用。将部分存量的商品房用作保障性住房，可以加快去库存，助力房地产市场的健康发展。
再次，这一举措可以减少资源的浪费。我国是一个人多地少的国家，土地资源极其宝贵，特别是大城市土地资源尤为紧缺，利用房地产市场库存转化为保障性住房，也是一种资源的有效利用。
“国家出台政策推动各城市和县城有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作一举多得。”全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在接受澎湃新闻采访时也表示，收购已建成存量商品房用作保障性住房，是加大保障性住房供给、消化存量商品房、防范化解房地产风险、稳定房地产市场的重要举措之一，尤其是在商品房供大于求较严重的三四线城市，这项工作的意义更大。
当前，很多城市和县城正按要求开展商品房“收储”工作。7月29日，澎湃新闻获悉，全国已有32个市县发布了项目收购细则，其中16个市县已经完成公告，正在与报名企业进行洽谈。
各方自主决策、自愿参与
澎湃新闻梳理发现，已发布项目收购细则的城市大多数是三、四线城市，仅有少数如广州（增城）、杭州（临安）等一、二线城市在部分区域进行试点。这些城市发布的收储细则里明确了收储范围、房源要求和收储价格。
目前，保障性住房的政策支持范围已经扩大到全国各城市和县城。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，国家把保障性住房的政策支持范围扩大到县城，并将在乡镇工作的公共服务人员纳入县城住房保障范围，让他们在县城里也能享受配售型保障性住房的政策，这对于基层职工群体非常有利，能够实实在在帮基层职工群体实现“住有所居”，解决后顾之忧。
“不管房地产形势如何，工薪人员还是有住房需求的，一些在乡镇工作的教师、医生、民警等基本公共服务人员，无论是他们自己还是他们的子女可能都会想要在县城生活……保障性住房的封闭运行，在某种意义上降低了购房人的市场风险。从各地出台的回购政策看，回购的价格基本是以购买价格减折旧确定的。”楼建波说。
推动本轮商品房“收储”落地见效的关键是什么？柴强认为，收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的一个突出特点，是坚持市场化运作。市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，自主决策、自愿参与。
“开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，要尊重住房保障对象、房地产开发企业、银行业金融机构等各方主体意愿，由住房保障对象根据房源区位、品质、价格等，自主选择是否参与配售或配租。”柴强说，商品房“收储”要由房地产开发企业结合自身资金需求、收购价格等，自主决定是否出售商品房；由银行业金融机构按照风险自担、商业可持续的原则，自主决定是否提供贷款支持。特别是对不同所有制房地产开发企业做到一视同仁，不搞“强买强卖”。
准确摸清需求是以需定购的前提
专家也指出，准确摸清需求也是本轮商品房“收储”顺利推进的一个关键。
虞晓芬说：“收购过来的房源，要能及时地转化成工薪群体的保障性住房，一方面要掌握保障对象的需求，比如户型和区位的要求、可承受的价格等，做好这些工作对政府提出比较高的要求。另一方面不能盲目收储，一定是基于需求分析，将以合理价格收购的房源能比较快地配售出去，不形成国企的库存，这是顺利推进收储政策的关键点。”
柴强说，市县应细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房底数，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，在此基础上，明确收购安排。收购主体和房地产开发企业签订商品房收购协议前，应组织公开的认购，锁定购买需求。
“摸清需求，不光是要摸清保障性住房需求底数和存量商品房库存底数，还要摸清有符合收购要求的己建成存量商品住房，如区位、户型、品质等要符合要求。”柴强补充说。
不能简单地以与商品房之间的比价来确定收购价格
在政策推进过程中，定价问题也受到普遍关注。目前，多数城市发布的项目收购细则明确提到“以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限”。保障性住房重置价格是指在特定地段上按照当前市场条件重新建造一套与现有住房相同或相似条件的住房所需的成本，通常包括划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润空间。
对此，楼建波认为，目前各市县发布的项目收购细则中明确提到，收购价格将以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限。有的地方算出来的重置价格是商品房价格的50%，但这个不是定价依据，是一个结果。
柴强认为，按目前的定价规则，收购价格会与商品房价格形成比价，但不能简单地以收购项目与商品房之间的比价来确定收购价格。这是因为保障性住房解决的是工薪群体住房困难问题，划拨土地成本和建安成本、加上不超过5%的利润的重置价格，充分考虑了工薪群体的承受能力，收购价格应按照这一规定科学合理测算，做到公开透明。
政策推进过程公开、公正、公平是关键
虞晓芬认为推进本轮收购政策顺利实施的关键还在于，政府要做到公开、公正、公平，严格防止利益输送，收购信息要及时向社会公开，让愿意被政府收购房源的开发企业都有机会参与，选择过程也要坚持公平公正的原则。
如何提高地方政府收储的积极性？虞晓芬建议，由于当前地方政府的财政压力较大，国家在融资方面是否可考虑再进一步降低利率，适当降低成本。地方政府要摸准配售型保障性住房的需求，只有在需求摸清的基础上才能避免工作的盲目性，以及出现收购房源闲置的风险。另外，在操作层面，收购主体与开发企业签订收购协议前，可以通过已建立的轮候库或潜在购房者信息库，征集认购意向，这样既能保证决策的精准性，也能更快锁定购买群体。收储规模，既考虑需求，又要结合政府的财力，首先从满足最困难、最急需的那部分群体着手。
柴强则建议，要解决地方政府特别是收购主体的一些后顾之忧，建立健全相关机制，既规范收购过程中的行为，又保护收购主体及其人员，如建立健全收购价格合理确定机制，可探索收购价格按照上述规定先委托第三方专业的房地产价格评估机构进行独立客观公正评估，再组织有关专家进行评审，然后收购主体在此基础上集体决策确定。
